查账征收是土地增值税的主要征收方式，不能查账征收而采用核定征收的，应严格依照税收法律法规规定的条件，从2023年7月1日起发布施行的《关于土地增值税预征及核定征收有关事项的公告》我们可以了解到：预征率从事房地产开发的纳税人转让不同类型的房地产，分别适用不同的土地增值税预征率，保障性住房暂不预征土地增值税；普通住宅1%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%！
陕西省土地增值税核定征收率：
1、对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%！
2、对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%！
3、对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%！
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陕西省土地增值税核定征收条件：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
6、纳税人存在转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由，或者申报不实等情形的，税务机关参照房地产评估价格核定转让房地产的收入。
陕西省土地增值税核定征收注意事项：
1、严格遵从核定征收流程，国税发[2009]91号第三十五条要求税务机关必须发出核定征收事项通知书，开展核定征收核查、审核合议。
2、准确把握最低核定征收率的限制，如税务机关通过核定扣除项目金额来测算土地增值税税负率的，应与最低核定征收率（5%或预征率）比对，按照孰高原则确定最终的核定征收率。
3、合理界定核定征收的功能定位，核定征收没有必要按照据实清算对凭证、证据链的严格审核要求，税务机关可以综合参照基准地价、造价标准、评估报告、账载金额、资金记录等，来测算土地成本、建安成本进而确定核定征收率。
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